La fiscalité française trouve à s’appliquer toutes les fois où un immeuble est situé en France, tant au niveau de l’acquisition qu’au niveau de la détention ou transmission du bien immeuble.

1. L’acquisition de l’immeuble

L’acquisition d’un immeuble est dans tous les cas soumis au frais de notaire à hauteur d’environ 2,5% et aux droits d’enregistrement au taux de 5,09% sur le montant de l’acte authentique. Lorsque le bien est ensuite apporté à une société aucun nouveau droit n’est exigible à l’exception de la taxe de publicité .foncière (0,75%).

2. La détention de l’immeuble

Les revenus d’un immeuble situé en France seront toujours imposables en France.

• Les revenus de l’immeuble sont soumis à l’impôt sur le revenu

L’immeuble doit être détenu directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes pour qu’il soit soumis à l’impôt sur le revenu.

En cas de location nu, s’applique le :

• Régime micro-foncier, si le bien est inférieur ou égal à 15 000 € le propriétaire bénéficie d’un abattement de 30 % sur le revenu brut. Ce régime n’est toutefois pas obligatoire, il est possible d’opter pour le régime réel d’imposition.
• Régime réel d’imposition, dans ce cas le bénéfice taxable est la différence entre les recettes encaissées et le total des frais et des charges acquittées.

En cas de location meublée, l’imposition s’effectue dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon le :

• Régime des micro-BIC, si le montant des loyers et des charges ne dépasse pas 32 600 € par an, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 50 % sur les recettes au titre des frais et charges
• Régime réel d’imposition, les charges doivent être déduites pour leur montant réel si les recettes annuelles dépassent 33 200 €.

Le taux d’imposition pour l’impôt sur le revenu est progressif mais il ne peut être inférieur à 20 % du revenu net imposable. Le taux d’imposition au titre des prélèvements sociaux est de 15,5 %.

Lorsque le bien ne génère aucun revenu, les personnes n’ayant pas leur domicile en France sont toutefois imposées à hauteur de trois fois la valeur locative du bien. Il convient de préciser que la plupart des conventions fiscales internationales prévoient de ne pas appliquer cette imposition.

• Les revenus de l’immeuble sont soumis à l’impôt sur les sociétés

L’immeuble doit être détenu par une société (française ou étrangère).

Le taux normal d’imposition sur les sociétés est à 33,33% mais la fraction du bénéfice inférieur à 38 120 € n’est imposé qu’à 15 %.

Lorsqu’une société soumise à l’impôt sur les sociétés ne perçoit aucun revenu correspondant à la valeur locative des biens dont elle est propriétaire et que les associés s’en réservent la jouissance, le montant du loyer qui aurait dû être versé doit être rattaché au résultat imposable de la société.

Si la société étrangère distribue des dividendes à ses associés, elles seront imposables dans l’Etat où ils résident. Néanmoins la France opère une retenue à la source. En effet, sera imposé à 21 % l’associé résidant dans l’espace économique européen (EEE) et à 30 % s’il réside dans un Etat tiers hors Etats et territoires non coopératifs (ETNC). Ces derniers seront imposés à 75 %.

L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est annuellement applicable pour les personnes physiques dont le patrimoine sis en France atteint 1 300 000 € au 1^er janvier de l’année d’imposition. Le patrimoine comporte les immeubles ou droits réels immobiliers mais aussi les actions ou parts de sociétés dont le siège est hors de France et dont l’actif est constitué à plus de 50% d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France.

 
3. La transmission de l’immeuble

Les biens immobiliers sis en France sont nécessairement soumis à l’impôt en France lors de l’ouverture d’une succession ou d’une donation, quelle qu’en soit la résidence du bénéficiaire. Les droits de succession ou de donation sont calculés sur la valeur des biens transmis, selon un barème progressif et après une déduction d’un abattement.

La plus-value de cession de l’immeuble situé en France sera toujours imposable en France.

• L’immeuble est détenu en direct ou par une société soumise à l’impôt sur le revenu

La différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien constitue la plus-value immobilière. Elle peut être réduite si l’immeuble est détenu depuis plus de cinq ans. Concernant l’impôt sur le revenu l’abattement est de 6 % par année de détention à partir de la cinquième année et de 4 % pour la 22^ème année. Au-delà l’exonération est acquise. L’abattement est de 1,6 % pour les prélèvements sociaux après la cinquième année et 1,65 % pour la 22^ème année. Au-delà le taux passe à 9 % jusqu’à la trentième année de détention qui exonère les prélèvements.

Lorsque la plus-value atteint 50 000 € une surtaxe est applicable qui varie entre 2 et 6 %.

• L’immeuble est détenu par une société soumise à l’impôt sur les sociétés

La plus-value de la cession d’un immeuble par une société soumise à l’IS est imposée à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun (33,33%) ou au taux réduit d’imposition de 15 % dans une limite de 38 120 €. Ces modalités de calcul rendent ce coût prohibitif : la plus-value est en effet calculée en fonction de la valeur nette comptable qui correspond au prix d’acquisition diminué des amortissements précédemment constatés.