SCI ET LOCATION MEUBLÉE SAISONNIÈRE :LE PIÈGE FISCAL QUE TOUT PROPRIÉTAIRE DOIT CONNAÎTRE

Par Eve d'Onorio di Méo - Avocat spécialiste en Droit Fiscal - Barreau de Marseille et Genève

Louer sa résidence secondaire quelques semaines l'été via Airbnb ou Abritel ? Une pratique banale… sauf si le bien est logé dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Deux arrêts rendus le 29 janvier 2026 par la Cour administrative d'appel de Toulouse viennent de rappeler, avec une sévérité remarquable, les conséquences désastreuses d'une telle combinaison.

DES FAITS EN APPARENCE ANODINS

Dans l'affaire jugée par la CAA de Toulouse le 29 janvier 2026 (n° 24TL00930 et 24TL00931), une SCI familiale non soumise à l'impôt sur les sociétés avait loué son bien immobilier trois semaines en 2017 et six semaines en 2018 via la plateforme Abritel, spécialisée dans la location saisonnière haut de gamme. Le reste de l'année, les associés — propriétaires de l'intégralité des parts — occupaient le bien à titre de résidence secondaire, sans verser de loyer à la société.

À l'issue d'une vérification de comptabilité portant sur les exercices 2017 et 2018, l'administration a tiré de ce schéma des conséquences particulièrement sévères, tant pour la société que pour ses associés. Deux redressements distincts ont été notifiés, confirmés en appel par la Cour point par point.

LA REQUALIFICATION EN ACTIVITÉ COMMERCIALE

L'administration a estimé que la SCI exerçait une activité de location meublée à caractère habituel, constitutive d'une activité commerciale au sens de l'article 34 du CGI. Conséquence directe et automatique : la société devient passible de l'impôt sur les sociétés de plein droit, rétroactivement, sans qu'aucune option n'ait été formulée.

La Cour a écarté l'argument selon lequel le logement ne remplirait pas les critères du décret du 31 juillet 2015 faute d'équipements suffisants. Elle a retenu trois indices convergents :

— l'annonce publiée sur Abritel ne saurait constituer une liste exhaustive du mobilier — elle vise à séduire le locataire, pas à inventorier le bien ;

— l'usage personnel du bien comme résidence secondaire par les associés tout au long de l'année implique nécessairement qu'il était convenablement équipé pour y vivre ;

— six semaines de location en 2018 — et même trois en 2017 — suffisent à caractériser le caractère habituel de l'activité, dès lors que ces locations sont répétées d'une année sur l'autre.

La loi fiscale ne fixe aucun seuil minimal de durée ou de revenus pour qualifier une location meublée d'activité commerciale : quelques semaines de location annuelle suffisent à faire basculer l'ensemble de la structure.

LA DOUBLE PEINE DE L'AVANTAGE OCCULTE

La Cour a infligé une seconde sanction aux associés, indépendante de celle frappant la société. La mise à disposition gratuite du bien en dehors des périodes de location a été qualifiée d'avantage occulte — soit une renonciation à recettes non comptabilisée par la SCI. Cette somme, correspondant à la valeur locative du bien pendant les mois d'occupation personnelle, a été requalifiée en revenus distribués imposables entre les mains des associés au titre des revenus de capitaux mobiliers, avec application des prélèvements sociaux.

La mécanique est redoutable : pour écarter l'avantage occulte, il aurait fallu que la SCI facture un loyer à ses propres associés pour chaque nuit d'occupation personnelle — une contrainte que quasiment aucun propriétaire n'anticipe. Non seulement la SCI supporte l'IS sur les loyers encaissés, mais les associés sont personnellement imposés sur la valeur locative de leurs propres nuits dans la résidence secondaire. La double imposition est avérée.

CE QUE CELA CHANGE POUR VOUS

Ces arrêts s'inscrivent dans une jurisprudence désormais solidement établie : dès lors qu'une SCI pratique la location meublée, même ponctuellement, elle perd son régime fiscal translucide. Les conséquences en cascade sont lourdes : IS sur les loyers, plus-values au régime professionnel en cas de cession, revenus distribués sur les mises à disposition gratuites, pénalités et intérêts de retard.

Le réflexe de loger un bien dans une SCI pour faciliter la transmission ou éviter l'indivision est parfaitement légitime. Mais dès lors que ce bien est loué meublé — même quelques semaines par an sur une plateforme de location saisonnière —, la structure doit être repensée en amont.

Face à ce risque, plusieurs stratégies méritent d'être examinées avec votre conseil : détention en nom propre, SARL de famille optant pour l'IR, ou organisation contractuelle stricte avec facturation des périodes d'occupation personnelle. Dans tous les cas, agir avant le contrôle fiscal reste la seule option vraiment efficace.

Eve d'ONORIO di MEO

Avocat Spécialiste en Droit Fiscal

Marseille / Genève